Nach einem außergewöhnlichen 2025, in dem der Kopenhagener Wohnungsmarkt bei fast allen Parametern Rekorde brach, fragen sich alle: Was passiert jetzt? Bei TXM verfolgen wir den Markt genau, und wir sehen ein Jahr mit weiterem Wachstum vor uns — jedoch in einem moderateren Tempo und mit wichtigen strukturellen Veränderungen, die jeder Investor und Hauskäufer verstehen sollte.
Um 2026 zu verstehen, ist es notwendig, mit 2025 zu beginnen. Die Eigentumswohnungspreise in Kopenhagen stiegen in nur einem Jahr um über 20 Prozent — eine Wachstumsrate, die deutlich über der Lohnentwicklung liegt und von dem abweicht, was wir in anderen europäischen Hauptstädten sehen. Die Vermarktungszeiten für Immobilien erreichten ein Niveau, das seit der Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre nicht mehr zu sehen war, und das Angebot an Wohnungen in der Hauptstadt erreichte den niedrigsten jemals registrierten Stand.
Das Immobilienangebot ist rekordniedrig — besonders in der Hauptstadt — während die Handelsaktivität deutlich gestiegen ist. Das Ergebnis sind Preisanstiege einer Art, die landesweit nicht zu sehen sind. Das ist eine Dynamik, die wir aus unseren eigenen Erfahrungen am Markt gut kennen: Wenn es weniger Immobilien zu verkaufen gibt als interessierte Käufer, gibt es nur eine Richtung für die Preise.
Nykredit erwartet, dass die Eigentumswohnungspreise in Kopenhagen 2026 um 13,7 Prozent und 2027 um 3,1 Prozent steigen werden. Das ist eine markante Prognose — und die höchste der großen Analysehäuser. Realkredit Danmark hingegen erwartet einen gedämpfteren Anstieg in Kopenhagen im Vergleich zu 2025, mit der Begründung, dass sich Eigentumswohnungen nun in einer Preisklasse befinden, in der die Nachfrage begrenzter ist.
Die Expertenprognosen deuten insgesamt auf Preisanstiege im Bereich von 4-6 Prozent für 2026 landesweit hin. Es gibt also breite Einigkeit darüber, dass der Markt weiter nach oben geht — aber nicht mit derselben Geschwindigkeit wie 2025. Das ist genau die Art von Konsolidierung, die wir historisch nach Perioden außergewöhnlichen Wachstums gesehen haben, und es ist nicht unbedingt ein schlechtes Zeichen. Im Gegenteil deutet es auf einen Markt hin, der sich normalisiert, anstatt auf eine Korrektur zuzusteuern.
Die Preisentwicklung in Kopenhagen ist nicht zufällig und auch nicht nur von Spekulation getrieben. Sie ruht auf soliden fundamentalen Faktoren.
2015 lebten 37 Prozent der Dänen in Stadtgebieten mit mehr als 50.000 Einwohnern. 2025 ist diese Zahl auf 42 Prozent gestiegen, und nichts deutet darauf hin, dass sich diese Entwicklung umkehrt. Der Druck auf Immobilien in Kopenhagen ist strukturell und langfristig — nicht ein kurzfristiges Phänomen.
In Kopenhagen machen Eigenheime nur etwa 22 Prozent der gesamten Wohnmasse aus. Das ist ein außergewöhnlich niedriger Anteil im Vergleich zu vielen anderen europäischen Städten, und es bedeutet, dass jeder Anstieg der Nachfrage auf einen Markt mit begrenzter Flexibilität auf der Angebotsseite trifft.
In den letzten Jahren wurden relativ wenige neue Wohnungen gebaut, und das trägt direkt zum rekordniedrigen Angebot bei. Neubau ist weiterhin Teil der Lösung, aber es dauert Zeit von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe — und in der Zwischenzeit absorbiert der bestehende Markt den Druck.
2026 werden die Verbrauchsmöglichkeiten der Dänen durch niedrigere Steuern in Form einer neuen mittleren Steuer, einer höheren Grenze für die Höchststeuer sowie eines höheren Beschäftigungsabzugs gestärkt. Allein die Senkung der Stromsteuer entspricht einem Zinsrückgang von 0,25 Prozentpunkten beim Kauf eines durchschnittlichen Hauses.
Bei TXM Real Invest ist es unsere Philosophie, den Markt immer differenziert zu präsentieren. Selbst in einem starken Markt gibt es Faktoren, die Aufmerksamkeit verdienen.
Die Nationalbank hat davor gewarnt, dass die markanten Preisanstiege in Kopenhagen selbstverstärkend sein können, wenn sie von Erwartungen anstatt von fundamentalen Werten getrieben werden. Die Nationalbank weist auf das Risiko einer erwartungsgetriebenen Preisblase hin — dass Erwartungen höherer zukünftiger Preise heute Preisanstiege schaffen.
Darüber hinaus treten 2026 neue Regeln in Kraft. Ab dem 1. Januar 2026 wird die Grenze für den sogenannten Millionärsknick bei der Immobilienwertsteuer gesenkt, weshalb mehr Hausbesitzer den hohen Satz zahlen werden. Das ist ein Kostenfaktor, der in jeder Investitionskalkulation für Immobilien im höheren Preissegment berücksichtigt werden sollte.
Ein Thema, das unserer Erwartung nach 2026 deutlich an Boden gewinnen wird, ist die neue EU-Gebäuderichtlinie. Die Richtlinie wird voraussichtlich den Fokus auf Renovierung anstatt auf Abriss und Neubau legen, da die CO2-Emissionen bei Abriss und Neubau so hoch sind, dass es viele Jahre dauert, sie durch nachfolgende Energieeinsparungen wieder hereinzuholen.
Für uns als Investmentunternehmen unterstreicht das den Wert unseres Ansatzes, bei dem wir uns gerade auf Renovierung und Transformation bestehender Immobilien spezialisieren. Die grüne Agenda ist nicht nur eine regulatorische Anforderung — sie wird zunehmend zu einem Markttreiber, da Energielabels und Nachhaltigkeitsprofil eine wachsende Rolle bei der Preisgestaltung von Immobilien spielen.
Wir sehen 2026 als ein Jahr mit soliden, aber selektiveren Möglichkeiten. Die Zeit, in der man fast automatisch mit allem in Kopenhagen Geld verdiente, geht zu Ende. Die zukünftigen Gewinner am Kopenhagener Markt werden diejenigen sein, die:
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